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Fiche 12 sur 303
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L’absence de permis pour une construction peut être une cause de nullité de la vente

 14 septembre 2021
Acheter une maison à Sartilly-Baie-Bocage
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Lorsqu’un acquéreur découvre que la maison dont il a fait l’acquisition a été construite sans permis de construire, il peut alors obtenir une réduction de prix substantielle, voire la nullité de la vente. Heureusement que nos maisons à vendre à Sartilly sont toutes en règles !

L’absence de permis de construire est un vice caché

En cas de revente, l’absence de permis pour la construction d’une maison est assimilée à un vice caché. Elle permet donc à son acquéreur, lorsqu'il le découvre, d'obtenir une réduction de prix conséquente ou l'annulation pure et simple de la vente.

Cela s’explique par le fait qu’en cas de sinistre important, la Cour de cassation a noté qu’il est interdit de reconstruire une maison ayant été construite sans permis de construire. Même si, pour autant, elle ne peut plus être démolie tant qu’elle est intacte dans la mesure où les délais de recours sont écoulés, ou que la justice n'a pas ordonné sa démolition.

Ainsi, le Tribunal a estimé que la construction détruite devenant impropre à l'usage, l'acquéreur, s'il avait été informé de l’interdiction de reconstruire, n'aurait certainement pas acheté le bien. Ou, tout du moins, il aurait offert un prix inférieur pour son acquisition. Cela rentre dans la définition légale du vice caché.

La destruction effective du bien n’est même pas obligatoire

La Cour de cassation a estimé que même si le préjudice n’était pas avéré, le vice caché était bien constitué et que l’acheteur était donc fondé à demander l’annulation de la vente et le remboursement des fonds engagés.

Ainsi, un commerçant a saisi la justice après avoir appris après l’achat que :

  • Le bâtiment qu’il avait acquis pour exercer son activité professionnelle avait été réalisé pour une partie importante sans permis car trop près du voisin et de la route ;
  • Il dépassait la surface maximale autorisée par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune.

Le nouveau propriétaire a argué devant le tribunal qu’en cas de destruction, il ne pourrait pas obtenir un nouveau permis de construire. Et de continuer que de ce fait, le bâtiment avait un caractère illicite même si personne n'avait ordonné sa démolition en temps utile.

Bien que la destruction par un sinistre ne soit pas certaine et donc que ce préjudice ne soit qu'éventuel, la Cour de cassation (Cass. Civ 3, 10.6.2021, A 20-11.902) a estimé qu'il y avait en l’état un vice caché. Car l’impossibilité de reconstruire en cas de sinistre empêcherait la poursuite de l'exploitation commerciale.

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