Comment contester une décision en AG de copropriété?

Dans une copropriété, chaque décision a des répercussions sur la vie quotidienne des résidents et le bon fonctionnement de l'immeuble. À ce titre, chaque résolution adoptée en assemblée générale (AG) est importante. Cependant, des situations peuvent survenir où un copropriétaire se questionne sur la légitimité d'une décision prise. Dans ces moments, la compréhension des voies de contestation est indispensable.

Écrit par notre syndic de copropriété à Caen, cet article vise à éclairer tous les copropriétaires sur les raisons de contester une décision, les types de décisions susceptibles d'être remises en cause, ainsi que la procédure à suivre pour contester une décision d’assemblée générale. Vous y trouverez également des précisions sur les délais légaux, les critères de légitimité pour une contestation et d'autres aspects essentiels.

1) Les raisons vous donnant le droit de contester une décision prise en AG

La loi du 10 juillet 1965 offre aux copropriétaires le droit de remettre en question les décisions prises en assemblée générale (AG) de copropriété. Deux types de raisons peuvent motiver cette contestation :

1. Les vices de forme : ils englobent notamment les irrégularités durant les votes, le non-respect des règles de majorité, ou encore les défaillances dans la convocation ou la présentation des documents obligatoires.
2. Les problèmes de fond : ces derniers concernent des décisions jugées frauduleuses, portant atteinte aux droits des copropriétaires, ou étant en contradiction avec l'intérêt général de la copropriété. Ces motifs garantissent la transparence et l'équité dans la gestion de la copropriété.

2) La nature des décisions d’AG pouvant être annulées

La loi ne détaille pas précisément ce qu'englobe une "décision d'assemblée générale", laissant souvent à la jurisprudence le soin de trancher sur la nature exacte de ces décisions. Toutefois, certaines orientations se dégagent clairement.

Les questions qui ont été soumises à délibération et qui ont recueilli un consentement majoritaire à l'issue du vote sont considérées comme des décisions d'assemblée. En revanche, un élément inscrit dans le procès-verbal, mais qui n'a pas été voté, comme un simple "donner acte", est généralement perçu comme informatif et ne peut être récusé.

Il est par ailleurs possible de contester une résolution discutée et votée sans avoir été préalablement inscrite à l'ordre du jour. De la même manière, les décisions qui n'ont pas été adoptées selon le régime de majorité approprié sont susceptibles d'annulation. Enfin, une résolution qui semble favoriser injustement une fraction des copropriétaires au détriment des autres, manifestant un abus de majorité, peut également être remise en question.

3) Les conditions pour annuler totalement une AG

L'annulation totale d'une assemblée générale (AG) de copropriété est une mesure radicale qui ne s'applique qu'en présence de vices majeurs affectant sa légitimité ou sa régularité. Si la contestation ne vise que quelques résolutions spécifiques et que le tribunal les juge irrégulières, ces décisions seront annulées, mais le reste des délibérations de l'AG restera valide.

Cependant, en cas de vice de forme significatif, l'AG peut être annulée dans son intégralité. Parmi les motifs d'annulation totale, on trouve notamment une convocation non réalisée selon les règles établies, comme l'absence de certains documents, le défaut de convocation de certains copropriétaires, ou encore un ordre du jour incorrect ou manquant.

Si le tribunal reconnaît l'existence de tels vices, il peut ordonner l'annulation de toute l'assemblée et de toutes les décisions qui y ont été prises. Dans ce cas, une nouvelle AG devra être organisée pour de nouvelles délibérations, garantissant ainsi le respect des droits et des règles de tous les copropriétaires.

4) Les critères de légitimité pour contester une résolution

Contester une résolution adoptée lors d'une assemblée générale (AG) de copropriété n'est pas une démarche à prendre à la légère.

Pour qu'une contestation soit considérée comme légitime, plusieurs critères doivent être remplis :

• Base légale : La résolution contestée doit enfreindre la loi, en particulier la loi du 10 juillet 1965. Cette infraction peut être liée à un vice de forme, comme un défaut de convocation, ou à un problème de fond, comme une décision contraire à l'intérêt général de la copropriété.
• Droit de vote : Seuls les copropriétaires ayant exprimé un vote défavorable (opposants) ou étant absents (défaillants) lors de l'AG peuvent contester une résolution.
• Intérêt à agir : Le copropriétaire contestataire doit démontrer que la résolution a un impact sur ses droits ou ses intérêts.
• Délai de contestation : La démarche doit être entreprise dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'AG.

Le respect de ces critères assure une contestation fondée, augmentant ainsi les chances de succès devant le tribunal.

5) La procédure de contestation détaillée

La contestation d'une résolution d'une assemblée générale (AG) de copropriété suit une procédure précise pour garantir son efficacité et sa légitimité. Voici les étapes clés de cette démarche :

1. Identification du motif : Avant toute action, identifiez clairement la raison de la contestation, qu'elle soit basée sur un vice de forme, un problème de fond, ou une violation de la loi.
2. Consultation d'un avocat : Engagez un avocat spécialisé en droit immobilier. Son expertise sera essentielle pour vous guider à travers les complexités légales.
3. Collecte de preuves : Rassemblez tous les documents et témoignages susceptibles d'appuyer votre contestation. Cela peut inclure les procès-verbaux, les convocations, ou d'autres documents liés à l'AG.
4. Dépôt de la plainte : Formulez un recours auprès du tribunal du lieu de l’immeuble. Il est essentiel d'agir rapidement, compte tenu des délais légaux imposés.
5. Attendre le jugement : Une fois le recours déposé, la justice examinera votre demande et rendra son verdict. Si favorable, la résolution contestée peut être annulée.
6. Réparation du préjudice : Si le tribunal vous donne raison, vous pourriez avoir droit à des dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Faites attention à ne pas faire de recours abusif. Si le tribunal juge votre contestation infondée, vous pourriez être tenu de verser des dommages et intérêts pour recours abusif.

6) Délais pour la contestation d'une décision d'AG

Le respect des délais est primordial lorsqu'il s'agit de contester une décision prise lors d'une assemblée générale (AG) de copropriété. Il faut bien les connaître afin de ne pas voir sa demande irrecevable :

• Notification par le syndic : Suite à une AG, le syndic dispose d'un délai d'un mois pour notifier les copropriétaires du procès-verbal. Cette notification est la première étape qui déclenche le compte à rebours pour la contestation.
• Période de contestation : Une fois le procès-verbal reçu, les copropriétaires ont un délai de deux mois pour introduire une action en justice. Passé ce délai, les décisions de l'AG sont considérées comme définitives et incontestables.
• Exception à la règle : Si le syndic ne respecte pas son obligation de notification, que ce soit par un retard ou une omission totale, le délai pour contester s'étend jusqu'à cinq ans.

Il est donc essentiel d'agir rapidement, en étant bien informé des délais légaux, pour garantir le succès de sa démarche.

7) Privilégiez le dialogue avec un syndic à l’écoute de vos besoins

La sérénité en copropriété repose en grande partie sur une gestion transparente, proactive et à l'écoute. Notre syndic de copropriété à Caen l'a bien compris et œuvre chaque jour pour anticiper et éviter les litiges. Nous croyons fermement qu'une prévention efficace et une communication ouverte sont les clés pour désamorcer les tensions avant qu'elles ne se transforment en conflits.

Si vous ressentez que votre situation actuelle en copropriété n'est pas optimale et que des améliorations pourraient être apportées, il est peut-être temps de considérer un changement. Ne laissez pas les frustrations s'accumuler. Si vous recherchez un syndic qui privilégie la paix, le dialogue et une gestion saine, nous sommes là pour vous. Contactez-nous et découvrez comment nous pouvons transformer votre expérience en copropriété en une collaboration harmonieuse et efficace.