La gestion d'une copropriété nécessite une expertise, et l'un de ses piliers fondamentaux est la gestion financière. En tant que syndic de copropriété dans la Manche, nous accordons une importance capitale à la gestion adéquate du fonds de travaux. Cette question suscite souvent de nombreuses interrogations parmi les copropriétaires.
Comment se constitue-t-il ? À quoi est-il spécifiquement destiné ? Peut-on récupérer ces fonds lors de la vente d'une unité ? Toutes ces questions trouveront des réponses claires et précises dans cet article. Notre objectif est de vous offrir une compréhension approfondie de cet aspect vital de la vie en copropriété.
Pourquoi le fonds de travaux est-il important ?
Au sein des copropriétés, le fonds de travaux revêt une importance cruciale en tant que réserve financière. Sa principale vocation est de financer diverses dépenses, parmi lesquelles :
- La création du plan pluriannuel de travaux (PPT), ainsi que, le cas échéant, la réalisation d'un diagnostic technique global (DTG).
- L'exécution des travaux prévus dans le PPT adopté lors de l'assemblée générale des copropriétaires.
- Les interventions nécessaires pour des travaux urgents décidés par le syndic de copropriété.
- Les travaux requis pour :
- Maintenir l'intégrité de l'immeuble.
- Garantir la santé et la sécurité des occupants.
- Réaliser des améliorations visant à économiser de l'énergie, même s'ils ne figuraient pas dans le PPT.
L'assemblée générale a la faculté d'utiliser l'intégralité ou une partie des montants préalablement accumulés dans le fonds de travaux afin de prendre en charge ces coûts. La prise de décision se réalise avec la même majorité requise que celle exigée pour les dépenses en question.
Il est impératif que cette répartition tienne compte de la présence de zones communes spécifiques, telles que des espaces du bâtiment réservés à certains copropriétaires (par exemple, un local à vélos attribué à un bâtiment en particulier) ou les critères de répartition des frais.
Votre immeuble doit-il avoir un fonds de travaux ?
Le fonds de travaux représente une ressource financière essentielle pour certaines copropriétés, mais il est nécessaire de clarifier quels immeubles sont effectivement tenus d’en avoir un.
Tout d'abord, tous les immeubles, qu'ils soient entièrement ou partiellement dédiés à l'habitation, sont sujets à cette obligation. Toutefois, il existe une distinction en fonction de la date de construction : le fonds doit être constitué à la fin d'une période de 10 ans suivant la réception des travaux de construction.
En outre, les copropriétés plus petites ont le droit à un délai supplémentaire suivant le calendrier suivant :
- Depuis le 1er janvier 2023, seules les copropriétés comportant plus de 200 lots, que ce soit pour des logements, des bureaux ou des commerces, sont tenues de créer ce fonds. Cependant, il est important de noter que cette réglementation est en cours d'évolution.
- À partir du 1er janvier 2024, les copropriétés comptant entre 51 et 200 lots devront également se conformer à cette obligation.
- À partir du 1er janvier 2025, cette exigence s'étendra aux copropriétés ayant 50 lots ou moins.
Il est essentiel que les syndicats de copropriétaires restent constamment informés et se préparent à ces modifications, dans le but d'assurer une gestion préventive et saine de leurs immeubles.
Comment le fonds de travaux est-il approvisionné ?
Garantir une gestion sereine des dépenses à venir au sein d'une copropriété repose en grande partie sur le financement adéquat du fonds de travaux. Pour y contribuer, chaque copropriétaire est requis de verser une cotisation annuelle obligatoire. Le montant de cette cotisation peut varier en fonction de la présence ou de l'absence d'un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Avec un PPT :
- La cotisation ne peut être inférieure à 2,5% du montant des travaux prévus dans le PPT adopté.
- Elle doit également respecter un minimum de 5% du budget prévisionnel.
- Toutefois, l'assemblée générale peut, à la majorité des voix de tous les copropriétaires, décider d'un montant supérieur.
Sans PPT :
- La cotisation annuelle doit atteindre au moins 5% du budget prévisionnel.
- De même que dans le cas d'un PPT, l'assemblée générale peut, à la majorité absolue, opter pour une contribution supérieure.
Peut-on suspendre les cotisations ?
Dans certaines circonstances particulières, l'assemblée générale a le pouvoir de décider la suspension des cotisations. Cette mesure peut être mise en place, par exemple, lorsque le montant total versé au fonds de travaux dépasse le budget prévisionnel préalablement établi. De plus, elle peut être envisagée si les réserves contenues dans le fonds excèdent de 50 % le coût total des travaux projetés dans le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT).
Faut-il un compte bancaire séparé ?
Afin d'assurer une gestion transparente des fonds, le syndic de copropriété est tenu d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Sur ce compte, les cotisations sont consignées. Le choix de l'établissement bancaire qui hébergera ce compte peut être effectué soit par le syndic lui-même, soit par décision de l'assemblée générale. Il est important de noter que les intérêts générés par ce compte bancaire sont intégralement reversés au profit du syndicat des copropriétaires.
Pouvez-vous récupérer les sommes versées dans le fonds de travaux ?
Lorsqu'un copropriétaire prend la décision de vendre son lot, il va souvent se demander s’il est possible de récupérer les sommes qu'il a précédemment versées au fonds de travaux. La réponse à cette question est catégorique : non, ces sommes ne peuvent pas être récupérées.
La justification est simple : dès que ces montants sont versés, ils deviennent indissociables des lots de copropriété, intégrant ainsi le patrimoine global du syndicat de copropriétaires. Par conséquent, ces sommes ne sont pas considérées comme la propriété individuelle du copropriétaire ayant effectué les versements, mais plutôt comme une contribution au bien collectif de la copropriété.
Cependant, une subtilité mérite d'être notée lors de la vente d'un lot. L'acquéreur, en reconnaissant la valeur de ces contributions au fonds de travaux, peut décider d'ajouter un montant équivalent à ces sommes au prix initial de vente du lot. Bien que cela ne constitue pas une récupération directe, cela représente une manière pour le vendeur de récupérer indirectement son investissement dans le fonds de travaux.
Si vous êtes à la recherche d'un syndic de confiance dans la Manche pour une gestion optimale de votre copropriété, n'hésitez pas à entrer en contact avec Pozzo Immobilier. Notre équipe d'experts se tient à votre disposition pour répondre à toutes vos interrogations et vous accompagner de manière efficace.
