Lorsqu'il s'agit de copropriété, les règles régissant la jouissance des parties privatives et communes de l'immeuble sont définies par le règlement de copropriété. En cas de non-respect de ce règlement, les syndicats de copropriétaires peuvent entamer des actions en justice pour mettre fin aux activités interdites ou demander le retrait d'objets nuisibles déposés sur le terrain.
Une récente décision de la Cour de cassation confirme que les juges peuvent statuer sur la cessation d'une activité interdite par le règlement de copropriété, si elle constitue en soi un trouble manifestement illicite. Notre syndic de Caen examine en détail cette décision de la Cour de cassation, ses implications et son impact sur les litiges liés à la copropriété.
Le règlement de copropriété peut-il vous imposer des restrictions ?
Conformément à l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965, le règlement de copropriété établit la destination et les modalités d'utilisation des parties privatives et communes de l'immeuble.
L'alinéa 2 de ce même texte stipule que : « le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. ».
En principe, aucune restriction ne peut être apportée par le règlement de copropriété, en ce qui concerne la jouissance des parties communes. Cependant, ce principe doit être tempéré par l’exception selon laquelle l’usage des parties privatives peut être restreint en considération de la destination de l’immeuble.
À titre d’exemple, dans les immeubles dont la destination est dite « d’habitation bourgeoise », il n’est pas rare que le règlement de copropriété interdise expressément certaines activités. Ces activités sont interdites afin d’éviter de générer des nuisances, ce qui inclut souvent les activités commerciales. C’est le cas du présent arrêt que nous allons voir plus bas.
Si l’activité ne respecte pas le règlement de copropriété, elle est interdite
Dans un cas jugé récemment, le syndicat des copropriétaires a intenté une action en justice contre certains copropriétaires pour les contraindre à enlever divers objets placés sur leur terrain et à cesser la fabrication d'achards (une spécialité culinaire créole à base de légumes).
La Cour d'appel de Nouméa (Nouvelle-Calédonie) a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires en référé, car elle a considéré que l'activité en question n'était pas clairement illicite selon l'ancien article 809 du Code de procédure civile (maintenant article 835 du Code de procédure civile).
La Cour d'appel a estimé que l'activité en question ne constituait pas un trouble manifestement illicite, car d'autres copropriétaires exerçaient également des activités non autorisées par le règlement de copropriété dans l'immeuble. Elle a donc conclu que les copropriétaires avaient une interprétation souple du règlement.
Le syndicat des copropriétaires a fait appel à la Cour de cassation. Cette dernière a accepté l'appel et annulé la décision de la Cour d'appel. Contrairement à la Cour d'appel, la Cour de cassation a jugé que pratiquer une activité expressément interdite par le règlement de copropriété équivaut à un trouble manifestement illicite.
La Cour de cassation a confirmé que le règlement de copropriété peut limiter certaines activités dans l'immeuble, en accord avec une jurisprudence établie. Le juge des référés, dont le rôle est d'évaluer les éléments évidents, a le pouvoir de mettre fin à une activité interdite par le règlement de copropriété si elle constitue en soi un trouble manifestement illicite.
En conclusion, la décision de la Cour de cassation établit clairement que le règlement de copropriété peut limiter certaines activités dans l'immeuble. Les syndicats de copropriétaires peuvent donc engager des actions en justice pour faire respecter le règlement et mettre fin aux activités interdites.
De plus, cette décision rappelle l'importance de la lecture et de la compréhension des règlements de copropriété par les copropriétaires, afin d'éviter les litiges et les procédures judiciaires coûteuses. En fin de compte, il est essentiel de respecter les règles de la copropriété pour garantir une vie en communauté harmonieuse et sans problème.
