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La garantie d’achèvement est obligatoire pour qu’une banque finance la construction d'une maison

 29 mars 2022
Faire construire une maison Yquelon
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Notre agence immobilière d’Yquelon va vous présenter aujourd’hui un cas assez particulier. Une banque ayant financé la construction d’une maison a récemment été condamnée par la Cour de cassation à payer l’achèvement des travaux après la faillite du constructeur. Une clause de renoncement à la garantie d’achèvement avait pourtant été signée par le client. Alors, pourquoi la banque a-t-elle été condamnée ?

Le rôle de la garantie d'achèvement dans un contrat VEFA

Le constructeur ou le promoteur immobilier qui commercialise un programme en VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) doit obligatoirement souscrire une garantie financière d’achèvement ou une garantie financière de remboursement.

Ainsi, l’acheteur a l'assurance que la construction ira jusqu’à son terme ou que les acomptes seront remboursés en cas de difficultés financières voire de liquidation judiciaire du promoteur ou du constructeur.

L’assureur prendra en charge la fin du chantier jusqu’à la déclaration d’achèvement des travaux (DAT) ou remboursera les acomptes.

L’article R 261-24 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que le bien est considéré comme achevé lorsque la construction est terminée et que tous les équipements nécessaires pour y habiter sont présents. Cela inclut : eau, électricité, gaz, chauffage, éclairage des communs, accessibilité et réseaux de télécommunications.

L’évaluation de l’achèvement ne prend en compte ni les malfaçons de construction, ni les défauts de conformité dans la mesure où ils n’affectent pas l’utilisation du bien. Pour les défauts révélés après l’achèvement, ce sont les garanties biennale ou décennale qui entreront en jeu.

Un contrat de construction doit être assorti d’une garantie d’achèvement

L’arrêt rendu par la Cour de cassation a rappelé les faits suivants :

  • Une banque ne doit en aucun cas financer la construction d'une maison individuelle sans garantie d’achèvement, 
  • Dans le cas contraire, la banque et le promoteur (l'entreprise de construction) commettraient une faute.

Dans le cas présent, un particulier avait préféré signer un contrat de maîtrise d'œuvre avec un constructeur pour ne pas souscrire la garantie d’achèvement, obligatoire dans un contrat de construction. Le but de la manœuvre était de faire des économies sur le coût de la construction.

Le client avait dû signer une décharge de responsabilité de renoncement au bénéfice de la garantie d’achèvement afin que la banque accepte de financer la construction. Cependant, à la suite de la faillite de l’entreprise de construction, le client de la banque a saisi la justice.

L’affaire est remontée jusqu’à la Cour de cassation qui a finalement condamné la banque et le constructeur à prendre en charge l'achèvement des travaux malgré la clause de renoncement explicite du client.

Ainsi, la Cour de cassation a frappé le contrat de maîtrise d'œuvre de nullité car elle a estimé qu’il n’avait pas d’autre objet que d’échapper à l’obligation légale de souscription de la garantie d’achèvement. Ce n’était en fait rien d’autre qu’un contrat de construction dissimulé.

Si vous souhaitez faire construire une maison, il vaut mieux le faire dans les règles afin d’éviter tout litige ou problème ultérieur. Car si ici la justice a donné raison au client, ce ne sera pas toujours le cas. 
 

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