Donation immobilière : comment ça marche ?

Quelles sont les règles de base à connaître avant de se lancer dans une donation immobilière ?

Avant de faire une donation immobilière, il faut bien vous renseigner sur les différentes méthodes et sur l’impact qu’elles auront. Ce n’est pas quelque chose qui se fait à l’improviste. Nos conseillers immobilier de Caen vont vous donner ici les bases à connaître avant de donner votre bien immobilier.

Les abattements fiscaux

L’information la plus importante qu’on veut tous savoir : combien peut-on donner sans payer d’impôts ? Pour tout type de donation, vous avez le droit de donner jusqu’à 100 000€ par enfant sans payer d’impôts, et ce tous les 15 ans. Évidemment, vous avez le droit de faire une donation supérieure à ce montant mais il faudra payer des impôts sur tout ce qui dépasse l’abattement fiscal. Au bout de 15 ans, vous aurez de nouveau le droit à un abattement de 100 000€.

De plus, l’abattement fiscal se fait par enfant et par parent. Si vous êtes en couple vous avez donc un abattement de 200 000€ (100 000€ par parent) et ce pour chacun de vos enfants. Si la donation dépasse l’abattement, vous aurez à payer ce qu’on appelle des droits de donation. En revanche, il n’y aura aucun droit de succession à payer sur cette donation.

Dernièrement, si vous décédez plus de 15 ans après la donation, vos enfants auront de nouveau le droit à ces abattements fiscaux lors de la succession.

Les différents types de donation

Pour faire une donation, il y a plusieurs possibilités. Les méthodes les plus courantes sont les suivantes :

  • La donation simple : le calcul de la valeur du bien se fait lors de la succession.
  • La donation-partage : le calcul de la valeur du bien se fait au moment de la donation et le montant est figé lorsque le notaire enregistre l’opération.

La donation-partage est en général plus avantageuse car elle évite que le bien immobilier soit réévalué lors de la succession. Si le bien a pris beaucoup de valeur, cela évitera donc de payer un surplus d’impôts. En outre, la donation-partage permet d’éviter les conflits lors de la succession.

En effet, si vous optez pour la donation simple, les biens seront réévalués lors de la succession. Il se peut qu’un de vos enfants doive donner de l’argent aux autres si son bien a pris plus de valeur. C’est une source de litige conséquente qu’il vaut mieux éviter.

L’opération de démembrement

Si vous ne souhaitez conserver aucun droit sur le bien donné, vous pouvez opter pour la donation en pleine propriété. L’intégralité de la valeur du bien sera alors déduite de votre patrimoine immobilier. En revanche, si vous souhaitez conserver l’usufruit ou la nue-propriété du bien donné, vous devrez alors faire une opération de démembrement.

Grâce à une opération de démembrement, vous pouvez donner soit la nue-propriété et soit l’usufruit du bien. La personne qui possède l’usufruit a le droit de vivre dans le bien immobilier ou alors le louer tout en percevant l’intégralité des loyers.  Toutefois, elle n’aura pas le droit de vendre le bien sans l’accord de la personne qui détient la nue-propriété. Si les parties se mettent d’accord pour vendre bien, l’intégralité des sommes perçues reviendra au détenteur de la nue-propriété. Le détenteur de l’usufruit n’aura donc plus rien.

Il est important de souligner qu’une opération de démembrement donne lieu à une donation partielle. Cela signifie que seule une partie de la valeur du bien sera déduite de votre patrimoine immobilier, et ce en fonction d’un barème fiscal spécifique.

Peut-on transmettre à ses petits-enfants ?

Vous avez tout à fait le droit de faire une donation immobilière à vos petits-enfants et même vos arrière-petits-enfants. Cependant, l’abattement fiscal sera différent : 31 865€ pour les petits-enfants et 5 310€ pour les arrière-petits-enfants (toujours par parent et par enfant).

La donation immobilière est une opération qu’il faut bien penser et il faut prendre le temps de la faire correctement. Veillez à bien étudier toutes les possibilités afin d’être le plus juste avec vos enfants et ainsi éviter tout conflit familial.

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