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Doit-on signer un compromis de vente ou une offre d’achat ?

 20 janvier 2022
immobilier Saint-Pair-sur-Mer
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Lorsque l’on décide d’acheter un bien, la première étape avant la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire est de concrétiser son intérêt par une offre d’achat ou un compromis de vente. Quelles sont les différences ? C’est ce que notre agence immobilière de Saint-Pair-sur-Mer va vous expliquer aujourd’hui.

Le compromis de vente immobilière

Le compromis de vente est le document que signeront l’acheteur et le vendeur après avoir fixé le prix de vente sur lequel ils se sont entendus. Cet acte permet de sceller l’accord entre le vendeur et l’acheteur. 

Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur qui lui-même s’engage à le lui acheter au prix et dans les conditions qu’ils se sont fixées. Dès que le délai de rétractation légal est purgé, les engagements de vendre et d’acheter sont scellés. Autrement dit, la vente devra avoir lieu si les conditions de l’engagement sont respectées.

L’acquéreur perdra le dépôt de garantie (séquestre) s’il se dédit du contrat sauf dans le cas de la réalisation d’une des conditions suspensives prévues au contrat (obtention d’un ou plusieurs prêts, d’un permis de construire, etc.). 

Le vendeur, quant à lui, sera contraint de vendre. S’il s’y refuse, l’acheteur aura la possibilité de saisir la justice et un tribunal pourra contraindre le vendeur à vendre son bien aux conditions du compromis.

Le compromis de vente est un acte sous seing privé qui peut être signé soit directement entre le vendeur et l’acheteur, soit avec le concours d’un agent immobilier, soit chez le notaire. Le montant de l'acompte versé sur un compte séquestre est en règle générale compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Pour les personnes physiques, il y a un délai de rétractation obligatoire (une clause le supprimant serait illégale), dont la durée est de 10 jours ouvrés. Ce délai permet à l’acquéreur de se rétracter sans avoir à motiver sa décision. Dans ce cas, il récupère l’intégralité de son dépôt.

Attention toutefois car le délai de rétractation ne s’applique qu’à l’achat de biens immobilier à usage d’habitation, ce qui inclut les terrains situés dans un lotissement, mais exclut les terrains situés hors lotissement. 

De plus, ce délai ne s’applique qu’aux acquéreurs non professionnels. Cela signifie que les marchands de biens et les sociétés morales n’ont pas le droit à ce délai de rétractation (sauf exception pour certaines personnes morales, ou si le marchand de bien achète le bien à titre personnel).

Il s'écoule généralement un délai d'environ 3 mois entre la date de la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente authentique chez le notaire. En cas de dépassement de ce délai sans réitération par acte authentique chez le notaire, les parties peuvent signer un avenant afin de prolonger la validité du compromis. 

Si le retard est dû à la défaillance d'une des parties, cette dernière peut être convoquée pour signer l'acte chez le notaire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par signification d’huissier de justice. À défaut, elle s'expose à la caducité du compromis de vente, à des sanctions civiles, à l'exécution forcée et à l'octroi de dommages-intérêts à la partie lésée.

L’offre d’achat immobilière 

La différence principale entre l’offre d’achat et le compromis de vente est que l’offre d’achat n’engage, dans un premier temps, que l’acheteur. Comme nous l’avons vu précédemment, un compromis de vente engage la responsabilité des deux parties dès le début.

Une offre d’achat matérialise par écrit, et selon un formalisme bien précis, l’intérêt d’un acheteur pour un bien en vente et le prix qu’il est prêt à verser pour l’acquérir. Si le montant de l’offre d’achat est le même que le prix de vente fixé par le vendeur, celui-ci ne pourra pas refuser l’offre (dans le cas d'un paiement sans condition suspensive de prêt). Si le prix est inférieur, le vendeur pourra décliner la proposition de l’acheteur.

L’offre d’achat est en règle générale valable pour une durée limitée pendant laquelle le vendeur pourra accepter ou non l’offre. Passé ce délai de validité, l’offre devient automatiquement caduque.

Dans un premier temps, l’acheteur est seul à s’engager à acheter le logement jusqu’au moment où le vendeur accepte l’offre aux conditions proposées. Une fois acceptée, l’offre peut servir telle quelle d’avant-contrat dans la mesure où elle précise le montant de l'acompte, les conditions de financement, les conditions suspensives et la durée de validité avant la réitération par acte authentique chez le notaire.

Cependant beaucoup de professionnels préfèrent ensuite faire signer un compromis de vente qui formalise plus étroitement les engagements respectifs des deux parties.

 

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