Comment se protéger contre le risque de loyers impayés ?

La gestion locative est le meilleur moyen d'éviter les impayés de loyer

Il y a des points fondamentaux qui sont des passages obligatoires afin d'éviter, tant que faire se peut, de se retrouver dans une situation délicate lorsque l’on met un bien en location. Nos agents immobiliers caennais vont vous donner dans cet article toutes les informations pour que vous puissiez louer sereinement.

Vérifier si le loyer correspond aux revenus du locataire

La première chose à faire avant de louer un logement est de vérifier la solvabilité et la situation personnelle du candidat locataire. En général, il faut que la part du loyer ne dépasse pas les 33 % des revenus mensuels du locataire.

Pour s’assurer de la solvabilité et du respect du critère évoqué ci-dessus, il est possible de demander au locataire un certain nombre de documents. La loi encadre très précisément le type et le nombre de documents qu’un bailleur est en droit d’exiger avant de louer un bien immobilier.

Légalement, vous avez le droit de demander les pièces justificatives suivantes :

  • Pour un salarié, le contrat de travail et les deux derniers bulletins de salaire,
  • Pour un travailleur indépendant, le dernier avis d’imposition et les deux derniers bilans,
  • Pour les étudiants, une carte étudiante,
  • Pour les retraités, un bulletin de pension,
  • Les trois dernières quittances de loyer,
  • Un justificatif d’identité.

Les mêmes documents peuvent être demandés au garant éventuel. Également, il est possible d’inclure une clause résolutoire dans le bail, laquelle permet au bailleur de résilier le bail unilatéralement en cas de manquements du locataire à ses obligations contractuelles.

La garantie de loyers impayés : un bon moyen d’être serein

La Garantie de Loyers Impayés (GLI) est un type d’assurance qui permet aux propriétaires de se protéger contre les impayés. Certaines GLI sont assorties d’une garantie couvrant d’éventuelles détériorations du bien immobilier et du mobilier, voire même d’un départ prématuré du locataire. Le coût de cette assurance représente généralement entre 2,5 et 4 % du loyer.

La GLI prend en charge les loyers jusqu’à la régularisation par le locataire et ce pour une période définie dans le contrat. Elle prend aussi en charge les frais d’éventuelles actions en justice à l’encontre du locataire.

La garantie Visale : solution idéale pour les jeunes ou lors d’un nouveau job

La garantie Visale est un projet porté par Action Logement qui permet  d’obtenir une garantie de loyer pour certains profils particuliers. D’après le site officiel de la garantie Visale, voici ceux qui y sont éligibles :

  • Les jeunes qui ont entre 18 et 30 ans, et ce quelle que soit leur situation.
  • Les salariés de plus de 30 ans travaillant dans une entreprise du secteur privé ou agricole. Cela inclut ceux qui sont titulaires d’une promesse d’embauche. Cependant, il faut que la demande de garantie Visale intervienne :
    • Jusqu’à 6 mois après la prise de fonction (hors CDI confirmé).
    • Jusqu’à 6 mois après une mutation.
  • Toute personne éligible au bail mobilité.
  • Les ménages qui sont logés par un organisme d’intermédiation locative.

En cas, d’impayés, cette garantie prend en charge les impayés et couvre également les dégradations du bien loué. Le locataire devra ensuite rembourser directement Action Logement. Faute de remboursement, le bail peut être rompu.

Dernièrement, pour bénéficier de la garantie Visale, le loyer (charges comprises) ne doit pas être supérieur à 1 500 € à Paris et 1 300 € dans les autres régions.

Les garants et les cautions

Il est possible de demander au locataire un garant qui se portera caution en cas de loyers impayés. Il existe deux types de garants :

  • Le garant « personne physique » est généralement une personne proche du locataire. Le garant physique devra présenter certains documents pour prouver sa solvabilité et signer un contrat contenant toutes les informations relatives à la location.
  • Le garant « personne morale » permet au locataire qui n’a pas de garant physique de bénéficier d’une caution locative à travers le service d’une entreprise. En général, ce type de service est facturé mensuellement et représente 3 à 4% du loyer.

Il existe également différents types de cautions :

  • La caution simple : le bailleur ne pourra se retourner contre la caution qu’après avoir effectué toutes les démarches nécessaires pour récupérer les loyers impayés auprès du locataire.
  • La caution solidaire : le bailleur pourra s’adresser à la caution dès le premier loyer impayé, peu importe la situation. Que le locataire soit insolvable ou qu’il ne veuille pas payer son loyer, le bailleur pourra se retourner contre la caution.

La mise en route de la procédure en cas d’impayés

Nous vous rappelons avant toute chose qu’il est toujours mieux d’essayer de résoudre ce genre de situation à l’amiable. Il est tout à fait probable que votre locataire ait eu quelques soucis financiers et que s’il n’a pas payé, ce n’est pas par mauvaise foi. Il convient de se rapprocher immédiatement du locataire afin de comprendre la situation.

En parallèle, il faudra lui adresser un certain nombre de courriers afin d’avoir ce qu’on appelle une date certaine (celle-ci a une valeur juridique). Si votre locataire persiste à ne pas payer ses loyers sans donner d’explications, il faut réagir vite car les délais sont primordiaux afin de ne pas risquer d’allonger une procédure qui est déjà par nature assez longue et complexe.

Vous devrez envoyer immédiatement un courrier de relance en recommandé avec accusé de réception suivi d'une mise en demeure de payer sous 8 jours sous la même forme, tant au locataire qu'à son garant éventuel. Des mentions légales doivent apparaître dans les courriers envoyés au locataire afin qu’ils soient recevables.

Ensuite, si le locataire ne paie toujours pas, il est nécessaire d'envoyer un commandement de payer par voie d’huissier et éventuellement de saisir le tribunal compétent par la même voie.

La meilleure solution : la gestion locative

En cas de loyers impayés, la procédure est complexe et chronophage et peut être coûteuse si le tribunal est saisi (frais d’huissier, frais d’avocat, etc.).

Un gestionnaire locatif connaît parfaitement la procédure et est rompu à ce type de difficultés. Il effectuera les démarches appropriées en temps et en heure ce qui aura pour effet de raccourcir au maximum le délai et même, la plupart du temps, de résoudre le problème sans aller jusqu’à l’expulsion du locataire.

De plus, l’administrateur de biens se charge de trouver le locataire et de vérifier la solvabilité de celui-ci en vérifiant les documents fournis et propose généralement une assurance de garantie de loyers impayés.

Cela permet au propriétaire bailleur de centraliser l’ensemble du dossier de location au même endroit et de n’avoir qu’un seul interlocuteur en cas de difficultés. La maîtrise des situations conflictuelles par le gestionnaire locatif permet très souvent de trouver une solution rapide. En outre, elle contribue à éviter des drames humains, tant pour le locataire que pour le propriétaire, sans passer par la case procès dont la durée et l’issue sont toujours incertaine.

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