Quels obstacles bloquent actuellement les dossiers des emprunteurs ?

Les obstacles à l'emprunt immobilier

Ces derniers mois, la crise sanitaire couplée aux recommandations des régulateurs bancaires ont rendu plus difficile la vie des emprunteurs. Au mois de septembre 2020, le taux nominatif à 20 ans est en moyenne de 1.30%, encore très proche du plus bas historique de 1.12% enregistré en 2019. Malgré des taux très bas, notre agence immobilière située à Caen constate que des dossiers se voient refusés à cause de nouveaux obstacles à l’emprunt, quels sont-ils ?

Des profils à risque à cause du chômage

Ces derniers mois, le développement du chômage partiel rend les établissements de crédits suspicieux. Les banques sont sur la défensive car elles redoutent que certains ménagent tombent complètement au chômage. La prudence est de mise chez toutes les banques et tous les courtiers, leur inquiétude provenant principalement sur la solvabilité des ménages dans les mois à venir. De plus, on ne sait pas jusqu’à quand l’État subventionnera le chômage partiel.
Pour les profils les plus touchés, tels que l’aéronautique, la restauration ou encore l’hôtellerie, il sera très difficile voire impossible d’obtenir un crédit dans les prochains mois. Ainsi, des profils tous à fait solides il y a un an risquent d’être recalés aujourd’hui.

Des recommandations de l’HCSF plus strictes

Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a demandé aux établissements bancaires de respecter rigoureusement la règle d’endettement de 33%. Celle-ci dicte qu’un emprunteur ne peut utiliser plus d’un tiers de ses revenus mensuels nets dans le remboursement de ses crédits. Cela inclus d’éventuels crédits à la consommation ou le leasing d’une voiture.

Ces consignes du HCSF sont appliquées scrupuleusement, au grand dam des emprunteurs, et ce même des plus aisés. En effet, même les acheteurs ayant de haut revenus et un reste à vivre suffisant se verront refuser des crédits avec les nouvelles règles du HCSF s’ils atteignent les 33% d’endettement. C’est d’ailleurs un point que les banques tentent de négocier avec Bercy, mettant en avant que le « reste à vivre » est plus important que le simple taux d’endettement.

Des conditions d’apport plus dures

S’ajoutent à tout cela des exigences d’apport et d’épargne revues à la hausse. Vous pouvez oublier les financements dit à 110%, et ce quel que soit votre profil. Dernièrement, l’apport personnel demandé tourne autour de 15%, bien au-dessus des 10% auxquels nous avions été habitués depuis longtemps. Or, beaucoup de ménages ne disposent que d’environ 5% d’apport. Il sera donc très compliqué pour eux d’obtenir un crédit tant que la situation économique du pays ne se sera pas stabilisée.

Des taux d’usure très faibles

Dernier problème en vue, les taux d’usure sont particulièrement bas. Le taux d’usure est le taux maximum auquel les banques peuvent prêter, tous frais et assurances inclus (c’est donc le TAEG maximum légal). Au-dessus de ce taux, les banques ont interdiction de prêter. C’est la loi.
Le taux d’usure est calculé par la Banque de France en prenant le taux annuel effectif global (TAEG) moyen et en rajoutant un tiers. À titre d’exemple, le TAEG du deuxième trimestre 2020 était de 1,93%, le taux d’usure était donc de 2,57% pour l’été 2020.

Pourquoi cela est-il un problème ? Et bien d’une part les dossiers les plus fragiles, auxquels on octroi les taux les plus élevés, atteignent plus rapidement le taux d’usure. D’autre part, la crise sanitaire et les risques économiques ont poussé les banques à augmenter les primes d’assurances. Ces dernières étant incluses dans le TAEG, le taux d’usure est plus facilement atteint.

Au final, on retrouve différents types d’obstacles qui rendent l’accès au crédit plus difficile en cette année 2020. Mais tout n’est pas morose car une fois cette crise passée et ce virus vaincu, tous ces obstacles se verront atténués.

 

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